Ngày 18/9/2026, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 278/NQ-CP về Phiên họp chuyên đề về xây dựng pháp luật tháng 9 năm 2026 và một số nhiệm vụ trọng tâm phát triển kinh tế – xã hội thời gian tới. Trong đó, Chính phủ yêu cầu khẩn trương hoàn thiện dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), với một trong những nội dung đáng chú ý là quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình.
- Quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư phù hợp với thời hạn sử dụng công trình
Theo Nghị quyết số 278/NQ-CP, đối với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng nghiên cứu, hoàn thiện quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, bảo đảm phù hợp và thống nhất với thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Đây là nội dung được đặt trong mối liên hệ với việc bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu nhà chung cư, đồng thời tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho việc xử lý nhà chung cư khi hết thời hạn sử dụng.
Theo định hướng được nêu tại Nghị quyết, quy định mới cần làm rõ các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà chung cư khi công trình hết thời hạn sử dụng, trong đó đáng chú ý gồm:
- Quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để thực hiện việc xây dựng lại nhà chung cư theo quy định;
- Nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu để phục vụ việc xây dựng mới nhà chung cư khi hết thời hạn sử dụng;
- Cơ chế xử lý đối với nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, bảo đảm an toàn công trình và quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu.
- Thời hạn sử dụng nhà chung cư cần được gắn với thời hạn sử dụng của công trình
Việc nghiên cứu quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn công trình nhằm tạo sự thống nhất giữa pháp luật về nhà ở và pháp luật về xây dựng.
Theo định hướng tại dự thảo Luật Nhà ở được công bố trước đây, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định trên cơ sở thời hạn sử dụng của công trình được thể hiện trong hồ sơ thiết kế. Đồng thời, trước khi hết thời hạn sử dụng, cơ quan có thẩm quyền thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng để xác định công trình có đủ điều kiện tiếp tục sử dụng hay phải phá dỡ, xây dựng lại.
Cách tiếp cận này cũng phù hợp với cơ chế hiện hành về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, theo đó việc nhà chung cư hết niên hạn sử dụng không đồng nghĩa với việc đương nhiên phải phá dỡ trong mọi trường hợp; việc xử lý còn gắn với tình trạng chất lượng, mức độ an toàn của công trình và kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền.
- Tiếp tục hoàn thiện các quy định liên quan đến nhà ở và thị trường bất động sản
Bên cạnh vấn đề thời hạn sử dụng nhà chung cư, Nghị quyết số 278/NQ-CP cũng yêu cầu khẩn trương hoàn thiện các dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Đối với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Chính phủ đồng thời yêu cầu nghiên cứu, hoàn thiện các quy định liên quan đến tiêu chí khung về đô thị, mật độ dân số, tỷ lệ diện tích; nhà ở cho thuê; cơ chế ngăn ngừa tình trạng đầu cơ, trục lợi chính sách nhà ở xã hội; cũng như các vấn đề liên quan đến nhà ở thương mại và phát triển nhà ở.
Đối với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chính phủ yêu cầu rà soát, bảo đảm tính đồng bộ với Luật Đầu tư và các luật có liên quan; hoàn thiện cơ chế quản lý, minh bạch và đánh giá giá trị còn lại của hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, đồng thời rà soát điều kiện kinh doanh, giao dịch và huy động vốn trong lĩnh vực bất động sản.
- Một số lưu ý đối với người sở hữu và người có nhu cầu mua căn hộ chung cư
Nội dung tại Nghị quyết số 278/NQ-CP hiện là định hướng, yêu cầu đối với quá trình hoàn thiện dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Do đó, các nội dung nêu trên cần tiếp tục được theo dõi trong quá trình xây dựng, trình và thông qua Luật trước khi có quy định chính thức áp dụng.
Đối với người đang sở hữu hoặc có nhu cầu giao dịch căn hộ chung cư, việc theo dõi các quy định mới về thời hạn sử dụng công trình, quyền sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu khi công trình hết thời hạn sử dụng và cơ chế xây dựng lại nhà chung cư là vấn đề có ý nghĩa quan trọng trong việc đánh giá quyền lợi, nghĩa vụ và các rủi ro pháp lý liên quan đến giao dịch.
Trần Vũ Lawfirm sẽ tiếp tục cập nhật các quy định pháp luật mới và những nội dung đáng chú ý trong quá trình sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản nhằm cung cấp thông tin pháp lý hữu ích đến Quý khách hàng, doanh nghiệp và nhà đầu tư.
Trần Vũ Lawfirm
Thêm một kết nối – Tạo mọi thành công
Miễn trừ trách nhiệm: Bài viết này chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin chung và không cấu thành ý kiến tư vấn pháp lý, hay thiết lập mối quan hệ luật sư và khách hàng. Quý khách hàng không nên sử dụng nội dung bài viết như sự thay thế cho tư vấn pháp lý từ luật sư. Trần Vũ Lawfirm không chịu trách nhiệm đối với bất kỳ tổn thất hay thiệt hại nào phát sinh từ việc sử dụng hoặc dựa vào nội dung bài viết này.
📞 Liên hệ ngay với Công ty Luật TNHH Trần Vũ để được tư vấn:
📍 Địa chỉ: Số 91 Đồng Cổ, Phường Tây Hồ, Thành phố Hà Nội
📧 Email: info@tranvulawfirm.vn
☎️ Hotline: 02473.001.048