Luật Đất đai 2024 và các văn bản liên quan vừa ban hành đã cập nhật sát nhất với thực tiễn tình hình bất động sản Việt Nam hiện nay. Trong đó, vấn đề được quan tâm nhiều nhất là quy định về Sổ đỏ, sổ hồng. Vấn đề mẫu sổ đỏ, sổ hồng mới cũng đục cập nhật. Vậy những quy định pháp luật mới về vấn đề này như thế nào?
1. Tên gọi chính xác của sổ đỏ, sổ hồng
Tại khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024 có nêu cụ thể như sau:
“Điều 3. Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
[…]
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của các luật có liên quan được thực hiện theo quy định của Luật này có giá trị pháp lý tương đương như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Luật này.”
Như vậy, tới thời điểm hiện tại, từ ngày 01/08/2024, Sổ đỏ, Sổ hồng sẽ có tên gọi chính xác là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
2. Sổ đỏ, sổ hồng mẫu mới sẽ được áp dụng
Mặc dù Thông tư 10/2024/TT-BTNMT do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 31/07/2024 quy định về Hồ sơ địa chính, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã có hiệu lực từ 01/8/2024 nhưng riêng quy định về mẫu Giấy chứng nhận mới lại có hiệu lực từ 01/01/2025 (theo điểm a khoản 2 Điều 43 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT).
“2. Các Thông tư sau đây hết hiệu lực kể từ ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành:
a) Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 3 của Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT hết hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2025”
Do vậy, từ nay cho tới 31/12/2024, người dân khi thực hiện các thủ tục cấp mới, cấp lại, cấp đổi Sổ đỏ, Sổ hồng vẫn được cấp Giấy chứng nhận theo mẫu hiện hành.
Còn từ 01/01/2025, người dân sẽ được cấp Giấy chứng nhận theo mẫu mới trong các trường hợp được quy định tại Điều 23 Nghị định 101/2024/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 29/07/2024 quy định về Điều tra cơ bản đất đai; Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và hệ thống thông tin đất đai (Sau đây gọi tắt là: “Nghị định 101/2024/NĐ-CP”). Cụ thể như sau:
“Điều 23. Các trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Hợp thửa đất hoặc tách thửa đất.
Người thuê, thuê lại quyền sử dụng đất của nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng.
Dự án đầu tư có sử dụng đất mà điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết dự án theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc trường hợp chủ đầu tư dự án đã được cấp Giấy chứng nhận cho toàn bộ diện tích đất thực hiện dự án mà có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho từng thửa đất theo quy hoạch xây dựng chi tiết đã được phê duyệt.
Chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận.
Thay đổi toàn bộ các thông tin thửa đất do đo đạc lập bản đồ địa chính; thay đổi diện tích đất ở do xác định lại diện tích đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 141 của Luật Đất đai.
Các trường hợp đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà trên Giấy chứng nhận đã cấp không còn dòng trống để xác nhận thay đổi hoặc trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.”
3. Mẫu Giấy chứng nhận mới có mã QR
Căn cứ theo quy định tại Điều 14 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 31/07/2024 quy định về Hồ sơ địa chính, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Sau đây gọi tắt là “Thông tư 10/2024/TT-BTNMT”), nhằm lưu trữ các thông tin chi tiết của Giấy chứng nhận và các thông tin để quản lý mã QR, mẫu Giấy chứng nhận mới chính thức có thêm mã QR.
Tất cả những thông tin phản hồi từ mã QR đều có giá trị như thông tin trên Giấy chứng nhận, được thống nhất với hệ thống thông tin trong cơ sở dữ liệu đất đai hoặc trong hồ sơ địa chính (trong trường hợp địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai).
Mã QR của Giấy chứng nhận được in trên trang 1 Giấy chứng nhận với kích thước 2.0 cm x 2,0 cm.
Việc áp dụng mã QR phải đảm bảo yêu cầu kỹ thuật đối với mã hình QR code 2005 theo tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 7322:2009 (ISO/IEC 18004:2006).
Như vậy, từ 01/01/2025, khi ban hành mẫu Giấy chứng nhận mới, người dân có thể tra cứu thông tin được in trên Sổ bằng cách quét mã QR ngay trên trang 1 của Sổ.
4. Thời gian cấp sổ
Theo quy định tại khoản 1 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì Thời gian cấp Sổ lần đầu được quy định như sau:
“Điều 22. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 20 ngày làm việc; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 03 ngày làm việc.”
Như vậy, thời gian cấp Sổ lần đầu là không quá 23 ngày làm việc (trước đây là không quá 30 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ). Đây là điểm mới, việc rút ngắn thời gian cấp Sổ thể hiện phần nào việc cơ cấu hợp lý quy trình thủ tục hành chính của Nhà nước, đảm bảo tăng hiệu quả công việc. Điều này cũng đồng thời có lợi cho người dân trong việc rút ngắn thời gian chờ đợi lấy Sổ.
5. Thẩm quyền cấp Sổ đỏ từ 01/8/2024
* Đối với trường hợp cấp Sổ đỏ lần đầu:
– UBND cấp tỉnh có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho các đối tượng sau:
Tổ chức trong nước
Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc
Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao
Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài;
Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
Theo đó, UBND cấp tỉnh được quyền ủy quyền cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai tại phương cùng cấp Giấy chứng nhận.
– UBND cấp huyện có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho các đối tượng sau:
Cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam
Cộng đồng dân cư
* Đối với trường hợp đăng ký biến động đất đai:
– Văn phòng đăng ký đất đai với trường hợp đăng ký biến động cho các đối tượng:
Tổ chức trong nước
Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc
Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao
Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài
– Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai với trường hợp đăng ký biến động cho cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là các cá nhân, cộng đồng dân cư hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.
6. Thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu
Theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu được quy định như sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ
Nơi nộp hồ sơ với trường hợp cấp sổ đỏ lần đầu là Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh nơi có đất.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Nếu hồ sơ vẫn còn thiếu hoặc giấy tờ chưa hợp lệ thì phải thông báo và hướng dẫn người nộp bổ sung hồ sơ.
Nếu hồ sơ đủ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ, làm Phiếu hẹn trả kết quả và chuyển hồ sơ đến UBND cấp xã.
Bước 3: Xác nhận hiện trạng đất
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, UBND xã thực hiện xác nhận hiện trạng của đất có hay không có nhà ở/công trình xây dựng và đất có đang bị tranh chấp hoặc dính quy hoạch hay không.
Ngoài xác nhận hiện trạng mảnh đất, UBND xã còn xác nhận các giấy tờ pháp lý liên quan tùy theo từng trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 33 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
Bước 4: Đo đạc, xác minh bản trích đo địa chính
Trường hợp đã có bản đồ địa chính: Cung cấp trích lục bản đồ địa chính.
Trường hợp chưa có bản đồ địa chính: Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra lại bản trích đo địa chính do người sử dụng đất nộp.
Thời gian thực hiện: không quá 5 ngày làm việc.
Chi phí đo đạc: Do người sử dụng đất chi trả.
Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa (nếu cần thiết) sau đó tiến hành xác nhận đủ hay không đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào đơn đăng ký.
Bước 5: Người nộp hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính
Trong bước này người dân chỉ cần lưu ý vấn đề sau:
Các loại lệ phí phải nộp: Lệ phí cấp giấy chứng nhận, tiền sử dụng đất (nếu có), lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ (nếu có).
Trường hợp được miễn, giảm một trong những khoản lệ phí trên thì cần chuẩn bị giấy tờ chứng minh được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính đó.
Khi nộp tiền xong thì phải giữ hóa đơn, chứng từ để xác nhận việc đã thực hiện nghĩa vụ tài chính và mang theo để xuất trình khi nhận giấy chứng nhận.
Bước 6: Trả kết quả và nhận lại giấy chứng nhận
Tổng thời gian kể từ khi nộp hồ sơ cho tới khi nhận giấy chứng nhận sẽ là không quá 23 ngày làm việc.
Người dân không nộp tại UBND cấp xã hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc bộ phận một cửa cấp huyện như trước đây mà nộp tại Bộ phận một cửa của UBND tỉnh.
