Sự ra đời của Luật Đất đai 2024 là một điều tất yếu và cần thiết trong bối cảnh bất động sản đang ngày càng biến động. Tuy nhiên, sự ra đời của Luật Đất đai mới kéo theo sự thay đổi so với quy định cũ. Vấn đề được quan tâm hiện nay là về việc gia hạn thời hạn sử dụng đất. Liệu khi giấy tờ hết hạn sử dụng mà không làm đề nghị gia hạn hoặc làm lại giấy tờ mới thì có bị phạt không?
1. Thời hạn sử dụng đất
Theo Điều 172 Luật Đất đai 2024 quy định về Đất sử dụng có thời hạn thì thời hạn sử dụng đất với từng loại đất như sau:
– Thời hạn sử dụng là 50 năm với mỗi cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp trong các trường hợp sau: Đất trồng cây hằng năm; Đất nuôi trồng thủy sản; Đất làm muối; Đất trồng cây lâu năm; Đất rừng sản xuất là rừng trồng
Khi hết thời hạn sử dụng đất, thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại điểm này mà không phải làm thủ tục gia hạn
– Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với cá nhân không quá 50 năm: Tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; Tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam
Khi hết thời hạn thuê đất, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất nhưng không quá 50 năm;
– Thời hạn giao đất cho thuê đất không quá 70 năm: Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn.
– Thời hạn cho thuê đất xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao không quá 99 năm. Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét gia hạn hoặc cho thuê đất khác; thời hạn gia hạn hoặc cho thuê đất khác không quá thời hạn quy định tại khoản này.
2. Giấy tờ đất hết hạn sử dụng mà không làm đề nghị gia hạn hoặc làm lại giấy mới thì có bị phạt không?
Theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai thì không thấy quy định xử phạt trong trường hợp không làm thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng đất khi giấy tờ đất hết hạn sử dụng.
Tuy nhiên, đối với trường hợp giấy tờ đất hết hạn sử dụng mà không làm đề nghị gia hạn hoặc làm lại giấy mới sẽ phải chịu rủi ro bị thu hồi đất và không thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn, thế chấp hay để thừa kế đất.
3. Thời gian gia hạn sử dụng đất được quy định thế nào?
Căn cứ khoản 3 Điều 172 Luật Đất đai 2024 thì việc gia hạn sử dụng đất được thực hiện trong năm cuối của thời hạn sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai 2024.
Người sử dụng đất có nhu cầu gia hạn sử dụng đất phải nộp hồ sơ đề nghị gia hạn chậm nhất là 06 tháng trước khi hết thời hạn sử dụng đất. Quá thời hạn phải nộp hồ sơ đề nghị gia hạn mà người sử dụng đất không nộp hồ sơ đề nghị gia hạn thì không được gia hạn sử dụng đất, trừ trường hợp bất khả kháng. Trường hợp không được gia hạn sử dụng đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2024.
Bên cạnh đó tại khoản 5 Điều 112 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định chuyển tiếp như sau:
Trường hợp hết thời hạn sử dụng đất nhưng đến ngày Nghị định 102/2024/NĐ-CP có hiệu lực thi hành (ngày 01/08/2024) mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa thu hồi đất thì người sử dụng đất được thực hiện thủ tục gia hạn sử dụng đất trong thời gian 06 tháng kể từ ngày Nghị định 102/2024/NĐ-CP có hiệu lực thi hành (ngày 01/08/2024), hết thời hạn này mà người sử dụng đất không làm thủ tục gia hạn thì Nhà nước thu hồi đất, trừ trường hợp bất khả kháng.
Như vậy, nếu giấy tờ đất đã hết thời hạn mà không làm đề nghị gia hạn hoặc làm lại giấy tờ mới thì sẽ bị Nhà nước thu hồi đất, trừ trường hợp bất khả kháng.
4. Trình tự, thủ tục gia hạn sử dụng đất khi hết thời hạn sử dụng đất
Theo Điều 64 Nghị định 102/2024/NĐ-CP Hướng dẫn Luật Đất đai 2024 quy định về trình tự, thủ tục gia hạn sử dụng đất như sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ xin gia hạn sử dụng đất
Người sử dụng đất có nhu cầu gia hạn sử dụng đất khi hết thời hạn sử dụng đất thì nộp 01 bộ hồ sơ xin gia hạn sử dụng đất tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả quy định tại khoản 1 Điều 12 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, bao gồm các cơ quan sau:
– Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã;
– Văn phòng đăng ký đất đai;
– Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Hồ sơ bao gồm Đơn xin gia hạn sử dụng đất theo Mẫu số 08 tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP và một trong các giấy tờ sau:
– Một trong các loại giấy chứng nhận như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, …
– Quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ.
– Văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép gia hạn thời hạn hoạt động của dự án đầu tư hoặc thể hiện thời hạn hoạt động của dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.
Bước 2: Nộp hồ sơ bổ sung trích đo địa chính thửa đất
Cơ quan có chức năng quản lý đất đai giao Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp thông tin về cơ sở dữ liệu đất đai, lập trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối với trường hợp hồ sơ đầy đủ và hợp lệ; hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung trích đo địa chính thửa đất đối với thửa đất tại nơi chưa có bản đồ địa chính theo quy định hoặc làm lại hồ sơ hoặc bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai đối với trường hợp hồ sơ không đầy đủ, không hợp lệ; rà soát, kiểm tra hồ sơ; kiểm tra thực địa.
Bước 3: Ban hành quyết định giao đất
Cơ quan có chức năng quản lý đất đai hoàn thiện hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất.
Khi đó, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xem xét ban hành quyết định giao đất.
Bước 4: Nộp tiền sử dụng đất (nếu có)
– Trong trường hợp đất gia hạn là đất phải nộp tiền sử dụng đất thì sau khi Cơ quan có chức năng quản lý đất đai chuyển thông tin địa chính thửa đất này cho cơ quan thuế, Cơ quan thuế sẽ xác định tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định.
– Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về tiền sử dụng đất.
– Cơ quan thuế xác nhận hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và gửi thông báo kết quả cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai.
Bước 5: Cấp giấy chứng nhận
– Cơ quan có chức năng quản lý đất đai trình cấp có thẩm quyền ký cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất mới
– Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Thời gian thực hiện trình tự, thủ tục gia hạn sử dụng đất không quá 20 ngày.
